Macronia I - La loi du marché

[nexus4]

Message précédent :

Si l'assistanat est un cancer, Wauquiez il lui reste une semaine..

en parlant d'extrême droite, z'avez vu le #couscousgate ??

C'est beau. Ça force le respect.
Je me ferais bien un libanais, tiens.

[arcarum]

Pour le cas de Robien ou Pinel, tu donnes ton exemple de cadre francilien. Mais la majorité des projets ne sont pas en zone tendue et sur ces logements qui se louent mal (2 premiers mois offerts) tu ne semble pas voir les perdants.

Si les gens qui investissent ne font pas un minimum d'effort de recherche pour savoir si c'est un investissement un minimum rentable aussi...

Le premier que l'on m'a proposé était dans la banlieue de Toulouse dans un quartier non desservi par les transport, etc... j'ai fait mes recherches et suis passé à autre chose.

De toute façon il y a une règle simple, avant d'acheter un bien, on va le voir.

Scellier, Robien, Duflot, Pinel, de la merde en barre, le LMNP c'est beaucoup mieux.

[Pouffy]

Scellier, Robien, Duflot, Pinel, de la merde en barre, le LMNP c'est beaucoup mieux.

Pour avoir étudié voire testé les différents dispositifs... ils sont très bien pour se constituer un patrimoine et faire de la défiscalisation... à la seule condition de monter le projet soit-même. Dans tous les cas d'achat sur plan en VEFA, le coût du bien sera systématiquement augmenté du montant de la défiscalisation. Il restera donc l'hypothèse (illusoire aujourd'hui dans la majorité des cas) d'une plus-value au terme de la période de défiscalisation. Pour la localisation, il faut étudier chaque ville chaque quartier... etc... bref calculer des rendements locatifs et des taux de vacances et non des baisses d'impôts.

[arcarum]

Pour avoir étudié voire testé les différents dispositifs... ils sont très bien pour se constituer un patrimoine

En quoi ces programmes permettent de se constituer un patrimoine ?
Constituer un patrimoine c'est faire une acquisition, rentabiliser l'investissement et réinvestir les fruits.
Que tu l'achètes avec des fonds que tu possèdes ou un prêt bancaire, cela n'augure en rien du régime fiscal que tu vas appliquer à l'exploitation de ton bien. Rien ne t'oblige à passer par ces produits pour constituer un patrimoine de manière efficace.

Ces produits n'ont que pour seul objectif que de suppléer aux carences de l'état en matière de logement et ils sont conçus pour appâter le chaland, ni plus, ni moins.

Pour défiscaliser je veux bien, mais comme tu le soulignes, il vaut mieux faire tout soit même (c'est d'ailleurs assez simple avec un comptable), mais l'obligation de louer souvent moyennant un loyer contraint, d'avoir une obligation de location, parfois sur une période longue, sans possibilité de déduction de TVA et pour certains respecter des obligations de normes environnementales, en font des produits dont finalement la défiscalisation est passée dans la poches des intermédiaires... vrai défiscalisation ??? Quant à la rentabilité réelle ?

L'avantage du Lmnp permettant un abattement totale de la plus values à la revente au bout de 5 années de mises en location (sans forcément trouver à qui louer ), la possibilité de se voir rembourser la tva, auquel s'ajoute la possibilité de jouer avec les locations saisonnières (ce qui limite vraiment les risques de blocage du bien) est sans commune mesure avec les autres produits immobiliers.

Le top étant toujours l'immobilier commercial, avec un bon emplacement (Essentiel, essentiel, essentiel)

[Pouffy]

Constituer un patrimoine c'est faire une acquisition, rentabiliser l'investissement et réinvestir les fruits.
Que tu l'achètes avec des fonds que tu possèdes ou un prêt bancaire, cela n'augure en rien du régime fiscal que tu vas appliquer à l'exploitation de ton bien. Rien ne t'oblige à passer par ces produits pour constituer un patrimoine de manière efficace.

L'immobilier est le seul investissement (avec les private equity) pour lequel la banque te finance à 110%. Tu peux essayer de faire un prêt bancaire pour ouvrir un PEA tu va être bien reçu. Le régime d'optimisation fiscal joue dans la décision de la banque de te prêter des sous. Bref, tu te constitues en patrimoine quasiment sans apport (ce qui est hyper dangereux au passage).

Ces produits n'ont que pour seul objectif que de suppléer aux carences de l'état en matière de logement et ils sont conçus pour appâter le chaland, ni plus, ni moins.

L'objectif n'est pas de suppléer aux carences de l'état... mais de le faire croire. L'objectif premier est de lancer des programmes de constructions pour remercier les pro du bâtiment (eiffage, bouygue, K&B, Nexcity...) d'avoir financer les campagnes électorales. L'autre est de faire croire aux classes moyennes qu'ils vont payer moins d'impôts (et donc qu'ils ralent moins). Tu n'est pas dans un pays communiste, le rôle de l'état n'est pas de loger le peuple.

Pour défiscaliser je veux bien, mais comme tu le soulignes, il vaut mieux faire tout soit même (c'est d'ailleurs assez simple avec un comptable),

Faut pas déconner... pas besoin d'un comptable pour ça. Ce qu'il faut c'est du temps... trouver un terrain, des artisans, choisir le carrelage... etc..

mais l'obligation de louer souvent moyennant un loyer contraint, d'avoir une obligation de location, parfois sur une période longue, sans possibilité de déduction de TVA et pour certains respecter des obligations de normes environnementales, en font des produits dont finalement la défiscalisation est passée dans la poches des intermédiaires...

Non, là encore c'est de la prospection. Le loyer contraint rend les villes de Bordeaux ou Paris inintéressantes mais pas St Malo ou La Rochelle... bref, il faut y passer du temps.

vrai défiscalisation ??? Quant à la rentabilité réelle ?

C'est ce que je dis depuis le début, le projet doit être rentable sans defisc... à la base c'est un projet d’investissement immobilier et non un projet de defisc.

L'avantage du Lmnp permettant un abattement totale de la plus values à la revente au bout de 5 années de mises en location (sans forcément trouver à qui louer ), la possibilité de se voir rembourser la tva, auquel s'ajoute la possibilité de jouer avec les locations saisonnières (ce qui limite vraiment les risques de blocage du bien) est sans commune mesure avec les autres produits immobiliers.

Le top étant toujours l'immobilier commercial, avec un bon emplacement (Essentiel, essentiel, essentiel)

Lmnp c'est très rentable dans certains coins (certains ont fait fortune à La Rochelle fin 90 début 2000). Mais maintenant les banques ne suivent plus donc il faut venir avec du cash. Pour le commercial, le risque est énorme... donc je laisse ça au pro.

[Croaa]

Voilà, exactement. Pinel ou autre, c'est intéressant si tu gères un minimum le truc et que tu t'y intéresses, que tu suis ton affaire et que tu fais ton calcul de rentabilité sur la durée en ne prenant pas que la défiscalisation, mais bien tous les coûts, les aléas et une valeur de revente pas trop optimiste.
Bref, tu que ne partes pas la fleur au fusil parce qu'un conseiller t'as dit que tu allais gagner des sous.
Mon projet je l'ai monté tout seul en achetant en VEFA, au bout de ma rue. Je connais donc un peu le quartier.

Mais je me rappelle mon premier contact avec un conseiller qui, lorsque je lui ai dit que j'avais des doutes sur le bien qu'il me proposait à Toulouse, m'a simplement dit : "Non mais vous ne pouvez pas comprendre, c'est normal, ne vous inquiétez pas, si je vous dis que c'est un bon investissement, il faut me croire". Cela m'a trop faire rire. Du coup je lui ai dit que si c'était si bien il n'aurait pas de peine à le refourguer à un autre gogo.

[toque]

Si l'assistanat est un cancer, Wauquiez il lui reste une semaine..

en parlant d'extrême droite, z'avez vu le #couscousgate ??

nos braves frontistes qui s'écharpent sur fond d'infamie culinaire et de collaboration avec l'ennemi parce que Philippot s'est affiché en train de manger un couscous... y'a pas à dire, le patriotisme, ça rend vachement intelligent

Sérieux ?

[Adrien bd]

[Olaf Le Bou]

C'est pas absurde, c'est logique.

Quand le rejet des autres prime sur l'affirmation de son identité, et quand cette affirmation n'est souvent qu'une caricature grotesque et contrefaite, faut pas s'étonner d'être moqué et dénigré après ça.

[Coldo3895]

C'est pas absurde, c'est logique.

Quand le rejet des autres prime sur l'affirmation de son identité, et quand cette affirmation n'est souvent qu'une caricature grotesque et contrefaite, faut pas s'étonner d'être moqué et dénigré après ça.

Tu penses à quelqu'un en particulier ?

[Olaf Le Bou]

C'est pas absurde, c'est logique.

Quand le rejet des autres prime sur l'affirmation de son identité, et quand cette affirmation n'est souvent qu'une caricature grotesque et contrefaite, faut pas s'étonner d'être moqué et dénigré après ça.

Tu penses à quelqu'un en particulier ?

tu cherches identitaire sur gougueule image et tu lis les slogans qui s'affichent...

comme ça vient, sans trier :

- les "souchiens" montrent les crocs
- les cartouches pour le combat européen et identitaire
- pour une offensive nationale et identitaire
- maitres chez nous
- défends toi, ici c'est chez toi
- nous sommes la première ligne
- vivre ensemble ? oui mais sans eux
...

vocabulaire 100% guerrier et tourné contre l'autre. Une symbolique à base de soldats grecs, de croisés, voire de nazis pour les plus facétieux. un besoin un peu malsain et dévoyé de dénigrer l'étranger pour affirmer son identité, comme si seule la confrontation pouvait soutenir l'expression de cette identité. puéril et caricatural.

[Bossacdenoyau]

"Nous sommes la première ligne" j'aime bien, c'est reposant...

[rahoul]

"Nous sommes la première ligne" j'aime bien, c'est reposant...

" Passez devant, on vous rejoint plus tard ! "

[rahoul]

( A propos d'identité, c'est bien lui qui n'assume pas son origine Turque ? )

[Coldo3895]

C'est pas absurde, c'est logique.

Quand le rejet des autres prime sur l'affirmation de son identité, et quand cette affirmation n'est souvent qu'une caricature grotesque et contrefaite, faut pas s'étonner d'être moqué et dénigré après ça.

Tu penses à quelqu'un en particulier ?

tu cherches identitaire sur gougueule image et tu lis les slogans qui s'affichent...

Et c'est une exclusivité blanche/européenne/française ? Ou bien il y a des identitaires de toutes les couleurs et de toutes les origines ?

Et pendant qu'on y est... à ton avis... le rejet des autres, c'est plus répandu en France ou ailleurs ?

[Cyril]

Ben non tu sais bien, seul le blanc est raciste

[dod]

Plus facile de "donner " des leçons que de les appliquer :

"Raquel Garrido refuse catégoriquement de révéler son salaire
Invitée de Morandini Live, la nouvelle chroniqueuse d’Ardisson a très fermement refusé de révéler le montant de ses émoluments"


http://soirmag.lesoir.be/114792/article ... on-salaire

[Olaf Le Bou]

C'est pas absurde, c'est logique.

Quand le rejet des autres prime sur l'affirmation de son identité, et quand cette affirmation n'est souvent qu'une caricature grotesque et contrefaite, faut pas s'étonner d'être moqué et dénigré après ça.

Tu penses à quelqu'un en particulier ?

tu cherches identitaire sur gougueule image et tu lis les slogans qui s'affichent...

Et c'est une exclusivité blanche/européenne/française ?

Bien sûr que non, la stupidité est une des choses les mieux partagées sur cette planète.

je vois pas trop où tu veux en venir... le fait de ne pas avoir l'exclusivité d'un comportement agirait comme une circonstance atténuante ??

[Aigle Solitaire]

Bien sûr que non, la stupidité est une des choses les mieux partagées sur cette planète.

je vois pas trop où tu veux en venir... le fait de ne pas avoir l'exclusivité d'un comportement agirait comme une circonstance atténuante ??

En même temps, ça, c'est quand même le pack qui va avec la connerie, généralement.

[Mister_Eko]

Je viens encore de lire un article sur des électeurs FN qui ont totalement tourné le dos au parti dégoûtés par le débat de MLP. Entre ça, l'affaire Philippot, le retrait deMLP (mal de dos ) pendant des mois, son retour raté à la TV qui fait qu'on parle bien plus de Mélenchon comme premier opposant (et même de Wauquiez), il y a encore quelqu'un qui pense sérieusement que MLP a réussi son débat comme je le lisais ici où vous êtes revenus à la raison ?

[Le Tapir]

Je viens encore de lire un article sur des électeurs FN qui ont totalement tourné le dos au parti dégoûtés par le débat de MLP. Entre ça, l'affaire Philippot, le retrait deMLP (mal de dos ) pendant des mois, son retour raté à la TV qui fait qu'on parle bien plus de Mélenchon comme premier opposant (et même de Wauquiez), il y a encore quelqu'un qui pense sérieusement que MLP a réussi son débat comme je le lisais ici où vous êtes revenus à la raison ?

Qui a dit qu'elle avait réussi son débat ici? qui? Je veux des noms!