Premier achat immobilier

[abrahamT]

bonsoir a tous, voilà avec ma copine nous aimerions acheter, mais nous ne connaissonsrien du tout au marché de l immobilier, et aux bonnes questions a poser lors des premieres visites.
Quelles bons conseils pourriez vous me donner pour éviter les mauvaises surprises ??
( en clair pour éviter de se faire entuber )

[toine74]

Se faire accompagner par des amis/parents/collègues. Plusieurs paires d'yeux vallent toujours mieux que deux. C'est un conseil tout simple (surtout si on a des amis ), mais vraiment efficace, tout le monde ne voit pas de la même façon.

Un fois que vous avez à peu près fait votre choix, ne pas hésiter à retourner voir la maison/appart' à différents moments de la journée. Ce qui est charmant un samedi à 10h00 peut s'avérer un enfer un mardi à 18h30...

Enfin, avant de signer, faire faire une "visite technique" conditionnelle (si cette visite trouve quelque chose de zarbi, la transaction est nulle) de la maison par un contrôleur externe (pas celui conseillé par l'agence/les vendeurs). Ca coüte quelques centaine d'euros, mais c'est la garantie de n'avoir aucune mauvaise surprise. Si le vendeur ne veut pas entendre parler d'une telle condition, c'est déjà louche.

[abrahamT]

ok merci pour tes precieux conseils mais qu est ce que tu entends par " controleur externe " ?

[toine74]

En fait, je ne sais pas si ça existe en France. Au Canada, il est fortement conseillé de faire contrôler sa future maison par un "home inspector" indépendant. C'est un spécialiste qui passe au peigne fin la maison de la cave au grenier en notant l'état général du bâtiment. Le but est évidemment de vérifier que la maison est en bon état. Dans le cas d'un défaut (des fois le vendeur n'est même pas au courant), ça donne un argument pour faire baisser le prix (où alors les travaux sont à la charge du vendeur) ou peut rendre la transaction caduque (si précisé dans le contrat de vente).

[Benvoila]

Hello,


Avant de commencer à rêver, il faut savoir jusqu'où on peut rêver pour éviter un réveil trop brutal.

En matière de prêt immobilier, le banquier ne te donnera aucun conseil : ses conseillers ne sont que des agents de saisie, ils ne connaissent rien en matière de procédure préalable aux offres de prêt, le siège leur dicte ce qu'ils doivent faire au fur et à mesure.

Avant toute chose passe voir un courtier en prêt immobilier. Il te dira si ton projet tient la route ou pas.

Il faut avoir en tête qu'il y a une crise dans la crise déjà existante, les bourses sont actuellement chancelantes et les banquiers qui étaient déjà forts frileux, mettent barrière sur barrière pour fonder un refus de prêt immo.

Second conseil, prend une adhésion à l'UFC que choisir de ton coin, ça coûte 49 € par an et les militants UFC t'apporteront de précieux conseils.

[tavern]

a mon avis, un bon endroit pour s'informer :
http://www.bulle-immobiliere.org/forum/

[kbd63]

Ne pas confondre le travail que ferait un "Home Inspector" au canada ou au us avec le DPE obligatoire.
Ce dernier ne donne que la performance énergétique et les entreprises qui le pratiquent ne sont que quelques rares sur le marché à faire les choses dans les règles de l'art (5 à 8% environ ).
Ne pas prendre pour argent comptant ce que dit l'agence ou le vendeur, aucun ne dévaluera le bien qu'il vendra, au mieux il fera des omissions .
Prendre éventuellement un consultant qui a pignon sur rue (expertise, assurances, crédibilité sur le marché et éviter les auto entrepreneurs à moins qu'il ne soit diplômé au minimum d'un master "Bâtiment").
Voir avec les notaires du lieu du bâtiment en vente, en général ils connaissent l'origine de la plupart des bâtiments de leur secteur.
Ne pas prendre de décision hâtive genre "j'ai déjà quelqu'un dessus, il faut vous décider vite" ou de décision sur un "coup de cœur". Prendre son temps.
Il faut penser qu'un achat immobilier doit se faire pour au minimum une durée de 5 années (court terme, investissement, problème familiaux (divorce)etc...) et qu'en cas de besoin il faut pouvoir revendre sans perdre "trop" d'argent. "QUI achète bien, vends bien".
Il peut se faire à moyen terme, et là ce bien doit être là pour pouvoir amener "sur la table" un capital qui pourra servir soit de garantie, soit de mise de fond pour un achat plus grand ou autre chose.
Et en dernier il peut se faire sur du long terme et à ce moment permettre de se composer un capital pour sa retraite ou pour ses enfants en succession.
Le reste est un choix personnel qui déterminera le mode de vie que l'on souhaite avoir.

[arcarum]

la première des règles lorsque l'on veut investir dans un projet aussi important, est :
1°) qu'est-ce que l'on veut ?
En effet, se lever le matin en ayant l'envie d'acheter un bien immobilier, c'est bien mais se retrouver quelques mois plus tard avec un bien non adapté à ses besoins, c'est forcément une erreur importante qui mettra en péril bien plus que les finances de l'acquéreur.
C'est également à ce moment qu'il faut savoir si accepter ou non de réaliser des travaux.

Une fois que l'on a définit ce que l'on veut, la deuxième bonne question est
2°) quelle marge de manoeuvre financière suis-je en possession ?

Là l'important est de comprendre qu'acheter un bien immobilier suppose savoir par quel bien on va le financer, pour combien de temps, auprès de quel organisme, quel en serait le coût, etc... ?

Une fois que l'on sait comment ça marche et combien on peut débloquer, on peut commencer la prospection, mais on revient à un élément essentiel
3°) Mon désir immobilier est il réalisable avec ma marge financière ?
si la réponse est oui, on passe à la prospection. Si c'est non, il faut revoir ses ambitions.

Lors de la prospection, il est particulièrement important de connaître l'ensemble des coûts de cette prospection. En effet les agences immobilières sont un coût non négligeable qu'il faudra réintégré au budget. De même les coûts notariés ne sont pas à négliger.

5°) La visite
Attention au coup de coeur.
En effet, il est très facile de tomber sous le charme d'un bien immobilier et il est particulièrement facile de succomber aux sirènes de l'achat. Donc, même si vous avez trouvé votre bonheur, il est important de le visiter plusieurs fois. Si vous connaissez un amis professionnel dans le bâtiment fait lui faire la visite avec vous. Il verra des choses que vous ne verrez jamais.

6°) il est important d'avoir beaucoup d'information sur le bien
- termites
- amiante
- bilan énergétique
- syndic ? coût ?
- travaux à prévoir ?
- taxe foncière ? coût ?
- si vous constatez que des travaux ont été réalisés récemment (odeur de peinture), pensez à demander la raisons de ces travaux...

7°) les modalité d'achat
puisque vous ne semblez par marié, il est important de vous poser la question de savoir comment vous allez acquérir ce bien ? sci ? indivision ? mariage ?

8°) notaire ou notaires ?
l'acte définitif se passera devant notaire, mais vous pouvez demandé à votre notaire personnel de vérifier et ou étudier les actes. Cela ne coûtera pas plus cher et peu éviter que le notaire du vendeur tire un peu la couverture vers son client.

[kbd63]

8°) notaire ou notaires ?
l'acte définitif se passera devant notaire, mais vous pouvez demandé à votre notaire personnel de vérifier et ou étudier les actes. Cela ne coûtera pas plus cher et peu éviter que le notaire du vendeur tire un peu la couverture vers son client.

Je rajouterai:" Ne jamais prendre le notaire du vendeur, TOUJOURS avoir deux notaires lors d'un achat ou d'une vente le prix est strictement le même pour les frais puisqu'ils partagent les "frais de notaire" mais pas les frais d'actes et taxes.
Il faut aussi savoir qu'en France, le notaire n'est pas obligatoire pour signer un acte de vente immobilier, les centres des impôts ont des fonctionnaires qui font quasiment la même chose que les notaires, sauf que justement il n'y a pas de "frais de notaire", juste les frais d'actes et les taxes.

[abrahamT]

8°) notaire ou notaires ?
l'acte définitif se passera devant notaire, mais vous pouvez demandé à votre notaire personnel de vérifier et ou étudier les actes. Cela ne coûtera pas plus cher et peu éviter que le notaire du vendeur tire un peu la couverture vers son client.

Je rajouterai:" Ne jamais prendre le notaire du vendeur, TOUJOURS avoir deux notaires lors d'un achat ou d'une vente le prix est strictement le même pour les frais puisqu'ils partagent les "frais de notaire" mais pas les frais d'actes et taxes.
Il faut aussi savoir qu'en France, le notaire n'est pas obligatoire pour signer un acte de vente immobilier, les centres des impôts ont des fonctionnaires qui font quasiment la même chose que les notaires, sauf que justement il n'y a pas de "frais de notaire", juste les frais d'actes et les taxes.

Vos réponses sont toutes intéressantes, mais dans mon cas je ne pense pas pouvoir avoir le choix du notaire car c est un notaire qui fait aussi agence immobilière, et la maison m a été présentée par un agent immobilier travaillant pour ce notaire dans le même cabinet.

[kbd63]

NON, NON, NON, on a le choix du notaire que l'on veut, même si celui ci est dans une autre ville. Ca sert à ça un notaire.

c est un notaire qui fait aussi agence immobilière

agent immobilier travaillant pour ce notaire

Il travail pour lui ce notaire et pour son client, pas pour vous. Il a le devoir de ne pas faire d'erreurs, mais il n'aura jamais le devoir de vous conseiller puisqu'il ne travail pas pour vous.

Et puis il n'a rien à exiger de vous si ce n'est le paiement du bien.

C'est le cas flagrant ou il faut surtout prendre un autre notaire.

[abrahamT]

[quote="kbd63"]NON, NON, NON, on a le chois du notaire que l'on veut, même si celui ci est dans une autre ville. Ca sert à ça un notaire.

Même quand le notaire et l agence immobilière ne fond qu un ??

[kbd63]

NON, NON, NON, on a le choix du notaire que l'on veut, même si celui ci est dans une autre ville. Ca sert à ça un notaire.

Même quand le notaire et l agence immobilière ne fond qu un ??

Je répète ce que j'ai dit:

NON, NON, NON, on a le choix du notaire que l'on veut, même si celui ci est dans une autre ville. Ca sert à ça un notaire.

c est un notaire qui fait aussi agence immobilière

agent immobilier travaillant pour ce notaire

Il travail pour lui ce notaire et pour son client, pas pour vous. Il a le devoir de ne pas faire d'erreurs, mais il n'aura jamais le devoir de vous conseiller puisqu'il ne travail pas pour vous.

Et puis il n'a rien à exiger de vous si ce n'est le paiement du bien.

C'est le cas flagrant ou il faut surtout prendre un autre notaire.

[johnkalak]

Même quand le notaire et l agence immobilière ne fond qu un ??

Oui.
Le vendeur et l'acheteur ont chacun le droit à leur notaire. Si le notaire du vendeur te dis le contraire c'est un menteur ce qui en dit long sur son sérieux.

[vegas]

Règle d'or: ne pas être trop pressé. Il vaut mieux passer à coté d'une bonne affaire que d'en faire une mauvaise.

[abrahamT]

Très bien. excusez moi pour mes maigres, voir inexistantes connaissances en la matière, mais concrètement quel intérêt j aurais a faire appel a un autre notaire, et si je le fais, les frais notariés iront pour le notaire du vendeur ou de l acheteur ?

[abrahamT]

Règle d'or: ne pas être trop pressé. Il vaut mieux passer à coté d'une bonne affaire que d'en faire une mauvaise.

C est vrai cela fait 6 mois que nous cherchons sans trop chercher non plus, nous avons visités plusieurs maisons mais ça en plus ...le coup de coeur n était pas là.
Comme l a dit RoryG je pense que l on a moins de mauvaises surprises avec une maison " récente ". La notre ( peut etre futur notre... ) a exactement 12 ans donc assez récente quand même.
Seul chose, le système de chauffage est au gaz. Savez vous quel est la durée de vie en moyenne d une chaudière de ce type ? ?

[AlainB13]

Bonjour,
La clé, c'est vraiment d'y aller à plusieurs, on ne pense jamais à tout et on ne voit jamais tout non plus. Y aller avec deux autres personnes peut déjà vous éviter quelques mauvaises surprises !

[johnstuart]

Achète des parts de SCPI.

Perso, je n'ai pas l'intention d'investir dans un logement en dur. Je reste locataire. Je vais profiter des taux bas pour me lancer dans les SCPI (pierre-papier). C'est bien liquide et très rémunérateur.

[Bossacdenoyau]

Salut abra

Ton notaire = indispensable
Plusieurs visites : oui
Vérifier cadastre et POS.
Ne pas se focaliser sur la déco mais sur le gros oeuvre.
Isolation
- Toiture : état et épaisseur d'isolant
- Murs : matière et qualité
- Huisseries : 25% des fuites (double vitrage ?)

Mode de chauffage : une chaudière au gaz correctement entretenue peut durer bien au-delà de 20 ans. L'ennemi est l'eau calcaire qui entartre le corps de chauffe.

Pour ces 2 points, isolation et chauffage, rien de plus simple que de faire faire un diagnostic énergétique indépendant.

Autres gros points à vérifier : plomberie, électricité.

Evacuation sanitaire : campagne de mise aux normes par les communes. Obligatoire, prévoir plusieurs milliers d'euros. Nouvelles normes européennes (jusqu'ici on vivait dans la merde ? bande de c...)

Mise à la terre (incroyable le nombre de maisons non protégées... )

Etc, etc. J'en oublie surement mais pas la peine de te faire une parano. Il n'y a pas de cas idéal et il faut bien se lancer.
N'oublie pas : tu es client, tu n'es pas le roi, mais c'est toi qui commandes