Premier achat immobilier

[Bossacdenoyau]

Message précédent :
Salut abra

Ton notaire = indispensable
Plusieurs visites : oui
Vérifier cadastre et POS.
Ne pas se focaliser sur la déco mais sur le gros oeuvre.
Isolation
- Toiture : état et épaisseur d'isolant
- Murs : matière et qualité
- Huisseries : 25% des fuites (double vitrage ?)

Mode de chauffage : une chaudière au gaz correctement entretenue peut durer bien au-delà de 20 ans. L'ennemi est l'eau calcaire qui entartre le corps de chauffe.

Pour ces 2 points, isolation et chauffage, rien de plus simple que de faire faire un diagnostic énergétique indépendant.

Autres gros points à vérifier : plomberie, électricité.

Evacuation sanitaire : campagne de mise aux normes par les communes. Obligatoire, prévoir plusieurs milliers d'euros. Nouvelles normes européennes (jusqu'ici on vivait dans la merde ? bande de c...)

Mise à la terre (incroyable le nombre de maisons non protégées... )

Etc, etc. J'en oublie surement mais pas la peine de te faire une parano. Il n'y a pas de cas idéal et il faut bien se lancer.
N'oublie pas : tu es client, tu n'es pas le roi, mais c'est toi qui commandes

[ambd57]

Très bien. excusez moi pour mes maigres, voir inexistantes connaissances en la matière, mais concrètement quel intérêt j aurais a faire appel a un autre notaire, et si je le fais, les frais notariés iront pour le notaire du vendeur ou de l acheteur ?

Chaque partie (acheteur et vendeur) peut choisir son notaire. L'acheteur paye les frais de notaire. S'il y a deux notaires, ils se partagent les honoraires sans que cela puisse augmenter le coût. Ce partage ne plait généralement pas au premier notaire . Mais dans ton cas, tu as intérêt à choisir ton notaire.

[abrahamT]

Merci Bossac et Ambd pour vos conseils!

Du coup nous sommes emménagéS depuis novembre 2011, et pour l instant pas de mauvaises surprises. il faut dire que la maison a 12 ans donc plutôt en bon état. Pour l instant les travaux ce sont limités a la déco et l utilitaire ( tapisserie, peinture étagère dans le garage... ) En novembre dernier nous avons aussi fait installé un poêle a bois avec un four intégré
On a une pièce ( la plus grande chambre ) avec notre collection BD et statuettes, et j aimerais bien dans un futur assez proche faire faire une bibliothèque sur mesure ..

Dans notre cas, quand on a acheté, la maison se trouvait dans une agence immobilière notariale ( donc qui faisait les 2 a la fois) et qui il me semble, réduit un peu les frais car les deux sommes sont confondues.

Choisir un autre notaire, j y ai bien pensé ... Mais dans notre commune ( 17000 habitants ) il y en a pas des masses.

[kbd63]

Heeeuuu, je veut pas faire le rabat_joie, mais le notaire n'est pas obligatoire.... Le centre des impôts, le service des domaines, a la faculté de remplacer le notaire. Qui plus est, le coût n'est pas le même, puisqu'il n'y a pas ..... d'honoraires...
J'ai par ce biais acheté plusieurs propriétés.

[johnkalak]

Sachant que plus de 80% des frais de notaires vont à l'État c'est surprenant qu'il n'y ai pas de frais non ?

[kbd63]

Relis moi, je n'ai pas dit "pas de frais", j'ai dit "pas d'honoraires".

[johnkalak]

Relis moi, je n'ai pas dit "pas de frais", j'ai dit "pas d'honoraires".

OK
Merci pour l'info

[ambd57]

Heeeuuu, je veut pas faire le rabat_joie, mais le notaire n'est pas obligatoire.... Le centre des impôts, le service des domaines, a la faculté de remplacer le notaire. Qui plus est, le coût n'est pas le même, puisqu'il n'y a pas ..... d'honoraires...
J'ai par ce biais acheté plusieurs propriétés.

L'intervention d'un notaire n’est pas une condition de validité de la vente, mais la rend opposable aux tiers par l’accomplissement de la formalité de publicité foncière, laquelle n’est possible que pour un acte authentique.

[kbd63]

Heeeuuu, je veut pas faire le rabat_joie, mais le notaire n'est pas obligatoire.... Le centre des impôts, le service des domaines, a la faculté de remplacer le notaire. Qui plus est, le coût n'est pas le même, puisqu'il n'y a pas ..... d'honoraires...
J'ai par ce biais acheté plusieurs propriétés.

L'intervention d'un notaire n’est pas une condition de validité de la vente, mais la rend opposable aux tiers par l’accomplissement de la formalité de publicité foncière, laquelle n’est possible que pour un acte authentique.

Oui, et l'acte par l'agent des services publics remplis les mêmes conditions, au grand dam des notaires qui ne peuvent en aucuns cas, dans la mesure de l'intervention de ces agents du service public, rajouter des sujétions ou des émoluments qui n'ont pas lieu d'être. Raison pour laquelle les notaires laissent trainer les successions en cas de bien immobilier en patrimoine, les agents des services publics ne peuvent intervenir que sur les biens dits en "pleine propriété". Cette dernière affirmation à des exceptions, bien sûr.

[fabienb]

Hop, pour nous aussi, c'est déménagement, et recherche d'un nouveau nid.

Je scrute le bon coin tous les jours, mais à part le bon coin, y a quoi comme autre site immobilier incontournable ?

Est ce que vous avez des conseils à me donner quand on passe par une agence pour acheter un bien ?

Quand on fait une offre d'achat, quel montant en dessous du prix affiché peut on espérer dans les conditions d'un marché immobilier plutôt terne ?

Quel taux sont considérés comme intéressants pour un prêt à 10 ans ? Vous avez des plans pour obtenir des bons prêts

Merci d'avance pour ceux qui prendront le temps de répondre à mes questions de néophytes

[Pouffy]

Je scrute le bon coin tous les jours, mais à part le bon coin, y a quoi comme autre site immobilier incontournable ?

Leboncoin a clairement torpiller le marché. Tu peux aussi essayer SeLoger. Ensuite il faut prendre ses petits pieds et aller sur place.

Est ce que vous avez des conseils à me donner quand on passe par une agence pour acheter un bien ?

Idéalement évite de passer par une agence. Sinon, soit très précis sur ce que tu veux et ne veux pas... sanctionne si on te "promène". Et bien sur, n'indique jamais ta capacité financière mais bien le budger alloué au projet.

Quand on fait une offre d'achat, quel montant en dessous du prix affiché peut on espérer dans les conditions d'un marché immobilier plutôt terne ?

En ce moment c'est très variable... ça peut aller de 0 à 50%... comme quoi ça ne t'aide pas. En fait il faut bien connaître le marché pour estimer ce genre de chose. idéalement, potasse les annonces et fais des visites... normalement après 15-20 sur le même type de bien, tu te feras une idée assez réaliste.

Quel taux sont considérés comme intéressants pour un prêt à 10 ans ? Vous avez des plans pour obtenir des bons prêts

2.40% en fixe sur 10 ans c'est bien. Les politique des banques sont assez variable. La banque postale a été assez aggressive sur les taux ces dernières années. Le crédit agricole était pas mal aussi.

Merci d'avance pour ceux qui prendront le temps de répondre à mes questions de néophytes

Si tu es déjà propriétaire je ne saurais trop te conseiller de vendre avant d'acheter.

[cygu]

pour le pret je ne saurai que trop conseiller un courtier privé
ses connaissances et son réseau lui permette d'avoir des taux que tu n'aurais jamais en tant que particulier
attention il faut quand même faire jouer le bouche a oreille

nous avons en avons trouver un qui a partir d'honoraire de 500 euros nous a fait gagner plus de 25000 euros sur 17 ans par rapport a la meilleur proposition en rdv individuel

pas négligeable

et si on ne signait finalement pas on ne lui devait rien

attention aussi a l'assurance du pret
les banquiers oublie souvent de dire qu'il n'ont plus le droit d'imposer leur propore assurance
il peuvent te mettre des frais d'assurances externe mais la différence de prix est souvent très très avantageuses (386 euros de frais et gain de plus de 4000 euros sur la durée du prêt)

[fabienb]

Merci Cygu et Pouffy pour vos réponses. Du coup, j'ai de nouvelles questions

Idéalement évite de passer par une agence. Sinon, soit très précis sur ce que tu veux et ne veux pas... sanctionne si on te "promène". Et bien sur, n'indique jamais ta capacité financière mais bien le budget alloué au projet.

On va essayer, mais pas évident de trouver des trucs sans agence. Sur le bon coin, dans la zone qui m'interesse (Fronton dans le 31), y a plus de biens par agences que par particuliers. Mais l'avantage de ce site, c'est que tu peux repérer le même bien à des prix différents.

Qu'entends tu par "sanctionne" ?

Quel est le risque à donner sa capacité financière à l'agence ?

Si tu es déjà propriétaire je ne saurais trop te conseiller de vendre avant d'acheter.

Ouf, ça, c'est fait.
D'ailleurs, à ce sujet, j'ai été bien content de suivre les conseils donnés par une personne de ce forum, à savoir faire estimer son bien par plusieurs agences. La première agence (celle qui nous avait vendu l'appart) nous l'avait estimé 15 % de moins que les deux autres, et au final, on l'a vendu à l'estimation haute donnée par les 2 autres agences, en 4 jours

pour le pret je ne saurai que trop conseiller un courtier privé

Un courtier en ligne, genre meilleurtaux .com ?

les banquiers oublie souvent de dire qu'il n'ont plus le droit d'imposer leur propore assurance
il peuvent te mettre des frais d'assurances externe mais la différence de prix est souvent très très avantageuses (386 euros de frais et gain de plus de 4000 euros sur la durée du prêt)

Ah oui, merci. J'avais pas pensé à ça. Pour les assurances, tu démarches quoi comme type d'établissement ? d'autres banques ?

[johnkalak]

Qu'entends tu par "sanctionne" ?

J'ai eu le cas d'une agence qui m'avait visiter plusieurs biens clairement éloignés de mes demandes initiales (genre une ruine alors que j'avais clairement spécifié que je ne voulais aucun travaux).
J'ai sanctionné de deux façons : en leur disant que je ne souhaitais plus rien visiter avec eux. Et en me passant de leurs services pour la vente de mon appartement (alors qu'ils l'avaient estimé).

[Pouffy]

On va essayer, mais pas évident de trouver des trucs sans agence. Sur le bon coin, dans la zone qui m'interesse (Fronton dans le 31), y a plus de biens par agences que par particuliers. Mais l'avantage de ce site, c'est que tu peux repérer le même bien à des prix différents.

Il faut te fixer une zone géographique et ensuite repérer les maisons d'après les photos... reste plus qu'à aller taper aux portes.

Qu'entends tu par "sanctionne" ?

Les années fastes, aujourd'hui révolues, ont amenés beaucoup de margoulins sur le marché. Lorsque tu exprimes un besoin, ils y répondent. Une pratique courante ces dernières années étaient de te faire visiter une dizaine de merde à coté de la plaque par rapport à tes critères, pour au final arriver à un bien plus ou moins dans ce que tu cherches pour que tu signes de suite.

Donc quand tu demandes 4 chambres en ville, et la première visite c'est 2 chambres en campagne... tu dis au revoir et que tu vas t'adresser ailleurs. Vu le contexte tu peux même te permettre de gueuler un coup.

Quel est le risque à donner sa capacité financière à l'agence ?

Quand tu annonces 200k€... l'agent va te faire systématiquement visiter des bien à 250k€... espérant qu'un coup de coeur t'oblige à faire un effort. Donc là tu sanctionnes aussi... où tu limite ton offre à ton budget (ça va le calmer d'entrée).

Pour la capacité financière, l'Ai va se faire un devoir de t'en coller pour 25 ans et racketter tes familles de 100k€ en plus. Personnellement, j'ai annoncé un budget de 185k€ alors qu'au final on pouvait aller jusqu'à 240k€... mais une capacité au taquet à 380k€.

Ah oui, merci. J'avais pas pensé à ça. Pour les assurances, tu démarches quoi comme type d'établissement ? d'autres banques ?

Des assurances.

[Olaf Le Bou]

Merci Cygu et Pouffy pour vos réponses. Du coup, j'ai de nouvelles questions

Idéalement évite de passer par une agence. Sinon, soit très précis sur ce que tu veux et ne veux pas... sanctionne si on te "promène". Et bien sur, n'indique jamais ta capacité financière mais bien le budget alloué au projet.

On va essayer, mais pas évident de trouver des trucs sans agence. Sur le bon coin, dans la zone qui m'interesse (Fronton dans le 31), y a plus de biens par agences que par particuliers.

avec un peu d'expérience et de patience, tu peux repérer les maisons qui t'intéresse en agence en épluchant leurs sites internets, et aller directement démarcher les proprios. une économie de 10 - 15 K€, c'est pas négligeable.

le petit truc qui marche bien : google map pour repérer l'emplacement des maisons qui te plaisent, éventuellement google street si c'est dispo, et le cadastre en ligne pour vérifier (forme exacte, taille des parcelles).

en analysant bien les photos dispo (forme du toit, végétation, environnement) on arrive facilement à repérer ce que ça donnera vu du ciel. et pour les agences qui trichent sur le nom du bled, c'est simple, c'est toujours systématiquement 5 à 10 bornes plus loin de l'agglomération principale que ce qu'ils annoncent.

[fabienb]

Encore merci pour les réponses, Pouffy et Olaf.
C'est vraiment très interessant.

J'avais pensé à Googlemaps, mais pas au cadastre en ligne, et effectivement, ça va m'être bien utile.

[cygu]

courtier en ligne je ne connais pas
perso c’était un mec qui en a fait son métier (en plus de truc d'investissement etc...)
un ancien banquier
tu as aussi des agences spécialisé dans chaque région logiquement type cafpi mais en l'occurence c'était plus cher
c'est lui qui nous a trouver l'assurance aussi
trouves plutôt un assureur qui n'est pas une banque a mon avis

n'hésites pas a demander aux agences immo si ils en connaissent (c'est souvent le cas) et des conseils sur lequel est bien ou pas


pour les agences tout dépend de pas mal de critères
avant de faire construire on a pas mal vu dans l'ancien et les agences respectait notre budget qu'on avait annoncé à l'avance

je pense que si tu ne donnes pas une fourchette tu risque de te faire balader dans pas mal de maison trop cher ou trop pourrie qui ne correspondent pas a ce que tu attends

le risque aussi du bon coin c'est que le proprio veulent un prix fixé par lui même en totale déconnection avec le marché tu peux faire une affaire mais souvent tu sur-paieras

le role d'un agent immo est aussi de conseiller son vendeur sur le prix du marché

plusieurs agents nous ont dis des trucs du style "j'ai celle la à 180000€ mais le proprio en veut trop, elle ne les vaut pas actuellement et il ne veut rien savoir, on peut y aller mais ne faite pas de proposition au dessus de 150000€

l'avantage d'une agence c'est de voir plein de choses, le conseil d'un pro, le suivi lors de la signature avec l'aide
le désavantage c'est que y'a des frais

fais en de toute façon plusieurs car ils ont chacun des biens exclusifs
une maison que tu vois dans toute les agences dejà ca sent moins bon
hésites pas a dire ce qui te plait ou pas
plus on est précis plus l'agence va cerner ton besoin et moins tu feras de visite qui servent a rien (ca leur fait perdre leur temps a eux aussi)
après y'a aussi une histoire de feeling avec celui qui te suis dans ta recherche

a part les agences tu peux aussi consulter les notaires qui ont aussi des biens a vendre
demander autour de toi peut aussi s'avérer utile
la promenade dans le coin ou tu cherches peut aider en demandant aux voisinages si ils ne connaissent pas une maison a vendre dans le coin (on m'en a parler j'ai pas tester la démarche)

et si au final tu trouves rien qui te plait, soit tu attends si tu peux ( pas toujours facile)
soit tu fais comme nous, tu construis
et la tu retournes voir l'agence pour trouver le terrain

[fabienb]

Rien de simple, donc.

Merci Cygu.

[Igalma]

Nous on a mis un an avant de trouver une maison. Mais c'était le second achat et on a éviter les conneries faites lors du premier.

Première chose: cibler le budget : faire des simulations et attention au 33%. Pour avoir été endettée à ce taux là sur un salaire moyen (1800 à l'époque), c'est ingérable. La première année : découvert. On oublie un tas d'autre frais : impôts, factures, travaux, entretien. J'ai dû taffer comme une débile pour augmenter mon salaire.
En ce qui me concerne je suis actuellement endettée à 18% avec un revenu qui n'a rien à voir et j'ai des frais d'entretien (jardin, piscine) qui pèsent.

Pour établir le budget, on avait ciblé entre 15% et max d'endettement, ce qui faisait une bonne fourchette.

Et sur les prêts : choisir l'option remboursement anticipé sans frais.

Deuxième chose: lister ce qu'on veut : emplacement, taille, jardin, veranda, piscine, mezzanine, cheminée etc... et ce qu'on veut pas : par exemple bruit, tel quartier, travaux. Tu peux te lâcher parce que ta liste sera de toutes façon révisée.

Début de la chasse : dans ma région, il y a un site local qui repertorie toutes les annonces des agences. Je pointais tous les jours avec le bon coin et se loger dans ma fourchette de prix + 10%. Sans compter le bouche à bouche, les annonces du bureau et les forums d'OVS local.
ça te donne une bonne idée du marché et de la compatibilité de tes exigences. Surtout ne pas regarder les baraques hors budget, c'est un piège.
Et une baraque qui est dans plus de 4 agences et/ou sur le marché depuis plus de 3 mois, il y a un blème (bon souvent c'est le prix).

Les visites : ne pas hésiter. Avec monsieur, on recoupait les infos avec googlemap et le cadastre pour repérer le bien et si ça paraissait achetable --> RDV (et vu qu'on bosse tous les deux, on ciblait radicalement pour pas perdre de temps). On a dû visiter 40 baraques. ça complète l'approche du marché, ça affine les goûts, ça casse pas mal le moral d'ailleurs. Et tu apprends vite à décrypter les annonces. Par exemple se méfier quand tu n'as pas de photo de la sdb/cuisine, ce sont les pièces qui coûtent le plus cher à refaire.

Attention aux estimations de travaux, surtout si tu les fais toi même.

Sinon, quand c'est la bonne, tu le sais. Pour nous, la visite a duré 3-4h, on voulait plus partir et on a fait une offre sur le bas de la porte. Évidemment faut faire des contre-visites. Le feeling avec le vendeur est aussi important.

Même si faut être prudent, les meilleurs biens partent en 24-48h, et pas qu'à Paris.

[fabienb]

Merci Igalma pour ton post. Quelques questions (forcément ) :

>Et sur les prêts : choisir l'option remboursement anticipé sans frais.

Est ce vraiment intéressant quand on a des taux aussi bas, de rembourser par anticipation ?
Est ce que cette option (tentante, il est vrai) augmente le taux du prêt, ou bien, il faut simplement la demander à son banquier au moment de la signature du contrat ?

>Deuxième chose: lister ce qu'on veut : emplacement, taille, jardin, veranda, piscine, mezzanine, cheminée etc... et ce qu'on veut pas : par exemple bruit, tel quartier, travaux. Tu peux te lâcher parce que ta liste sera de toutes façon révisée.

Oui, j'imagine. Pour notre premier achat, on voulait un appart au calme, sans charges, pas au Puy où les taxes d'habitation sont exorbitantes et un dernier étage (pour avoir personne au dessus). Au final, on a un truc sans charges, au dernier étage, mais dans une rue très passante et avec une taxe d'habitation énorme

Là, on voudrait une maison avec un grand jardin (8 ans en appart, ça suffit!), pas de piscine , 4 chambres + une biblio et dans un endroit calme. Ah, pis, pas de fioul. On verra ce que on doit laisser tomber

>Surtout ne pas regarder les baraques hors budget, c'est un piège.

Pourquoi ? On peut pas rêver un peu ? Non, sérieusement, la réponse m'interesse.


>Et une baraque qui est dans plus de 4 agences et/ou sur le marché depuis plus de 3 mois, il y a un blème (bon souvent c'est le prix).

Oui, c'est ce qui me fait regarder les baraques un peu hors budget, en me disant que si elles y sont depuis longtemps, on doit pouvoir faire baisser significativement le prix.


>les forums d'OVS local

Qu'est ce que c'est ?


> on voulait plus partir et on a fait une offre sur le bas de la porte.

Votre offre, quel pourcentage en dessous du prix affiché ? (si c'est pas trop indiscret).


>Même si faut être prudent, les meilleurs biens partent en 24-48h, et pas qu'à Paris.

Oui, mais je dois avouer que j'ai du mal à acheter dans l'urgence. J'imagine que personne n'est à l'abris d'un coup de coeur

Sinon, si vous avez d'autres témoignages à écrire, je trouve ça très interessant, merci.