Premier achat immobilier

[Igalma]

Message précédent :
Nous on a mis un an avant de trouver une maison. Mais c'était le second achat et on a éviter les conneries faites lors du premier.

Première chose: cibler le budget : faire des simulations et attention au 33%. Pour avoir été endettée à ce taux là sur un salaire moyen (1800 à l'époque), c'est ingérable. La première année : découvert. On oublie un tas d'autre frais : impôts, factures, travaux, entretien. J'ai dû taffer comme une débile pour augmenter mon salaire.
En ce qui me concerne je suis actuellement endettée à 18% avec un revenu qui n'a rien à voir et j'ai des frais d'entretien (jardin, piscine) qui pèsent.

Pour établir le budget, on avait ciblé entre 15% et max d'endettement, ce qui faisait une bonne fourchette.

Et sur les prêts : choisir l'option remboursement anticipé sans frais.

Deuxième chose: lister ce qu'on veut : emplacement, taille, jardin, veranda, piscine, mezzanine, cheminée etc... et ce qu'on veut pas : par exemple bruit, tel quartier, travaux. Tu peux te lâcher parce que ta liste sera de toutes façon révisée.

Début de la chasse : dans ma région, il y a un site local qui repertorie toutes les annonces des agences. Je pointais tous les jours avec le bon coin et se loger dans ma fourchette de prix + 10%. Sans compter le bouche à bouche, les annonces du bureau et les forums d'OVS local.
ça te donne une bonne idée du marché et de la compatibilité de tes exigences. Surtout ne pas regarder les baraques hors budget, c'est un piège.
Et une baraque qui est dans plus de 4 agences et/ou sur le marché depuis plus de 3 mois, il y a un blème (bon souvent c'est le prix).

Les visites : ne pas hésiter. Avec monsieur, on recoupait les infos avec googlemap et le cadastre pour repérer le bien et si ça paraissait achetable --> RDV (et vu qu'on bosse tous les deux, on ciblait radicalement pour pas perdre de temps). On a dû visiter 40 baraques. ça complète l'approche du marché, ça affine les goûts, ça casse pas mal le moral d'ailleurs. Et tu apprends vite à décrypter les annonces. Par exemple se méfier quand tu n'as pas de photo de la sdb/cuisine, ce sont les pièces qui coûtent le plus cher à refaire.

Attention aux estimations de travaux, surtout si tu les fais toi même.

Sinon, quand c'est la bonne, tu le sais. Pour nous, la visite a duré 3-4h, on voulait plus partir et on a fait une offre sur le bas de la porte. Évidemment faut faire des contre-visites. Le feeling avec le vendeur est aussi important.

Même si faut être prudent, les meilleurs biens partent en 24-48h, et pas qu'à Paris.

[fabienb]

Merci Igalma pour ton post. Quelques questions (forcément ) :

>Et sur les prêts : choisir l'option remboursement anticipé sans frais.

Est ce vraiment intéressant quand on a des taux aussi bas, de rembourser par anticipation ?
Est ce que cette option (tentante, il est vrai) augmente le taux du prêt, ou bien, il faut simplement la demander à son banquier au moment de la signature du contrat ?

>Deuxième chose: lister ce qu'on veut : emplacement, taille, jardin, veranda, piscine, mezzanine, cheminée etc... et ce qu'on veut pas : par exemple bruit, tel quartier, travaux. Tu peux te lâcher parce que ta liste sera de toutes façon révisée.

Oui, j'imagine. Pour notre premier achat, on voulait un appart au calme, sans charges, pas au Puy où les taxes d'habitation sont exorbitantes et un dernier étage (pour avoir personne au dessus). Au final, on a un truc sans charges, au dernier étage, mais dans une rue très passante et avec une taxe d'habitation énorme

Là, on voudrait une maison avec un grand jardin (8 ans en appart, ça suffit!), pas de piscine , 4 chambres + une biblio et dans un endroit calme. Ah, pis, pas de fioul. On verra ce que on doit laisser tomber

>Surtout ne pas regarder les baraques hors budget, c'est un piège.

Pourquoi ? On peut pas rêver un peu ? Non, sérieusement, la réponse m'interesse.


>Et une baraque qui est dans plus de 4 agences et/ou sur le marché depuis plus de 3 mois, il y a un blème (bon souvent c'est le prix).

Oui, c'est ce qui me fait regarder les baraques un peu hors budget, en me disant que si elles y sont depuis longtemps, on doit pouvoir faire baisser significativement le prix.


>les forums d'OVS local

Qu'est ce que c'est ?


> on voulait plus partir et on a fait une offre sur le bas de la porte.

Votre offre, quel pourcentage en dessous du prix affiché ? (si c'est pas trop indiscret).


>Même si faut être prudent, les meilleurs biens partent en 24-48h, et pas qu'à Paris.

Oui, mais je dois avouer que j'ai du mal à acheter dans l'urgence. J'imagine que personne n'est à l'abris d'un coup de coeur

Sinon, si vous avez d'autres témoignages à écrire, je trouve ça très interessant, merci.

[math78]

>Et sur les prêts : choisir l'option remboursement anticipé sans frais.

Est ce vraiment intéressant quand on a des taux aussi bas, de rembourser par anticipation ?
Est ce que cette option (tentante, il est vrai) augmente le taux du prêt, ou bien, il faut simplement la demander à son banquier au moment de la signature du contrat ?

En vitesse là dessus, ça dépend du taux et du type de taux.
C'est clair, en fixe à 2.4% sur 10 ans ça n'a pas des masses d'importances.

Par contre par exemple sur un prêt variable ça peut devenir important.

Pour illustrer mes propos, lors de l'achat de notre bien on avait en meilleur taux 4.10% en fixe (25 ans) et 2.65% en 5/3/3 avec un CAP de 3 (si certains de ces propos ne sont pas clairs, dis-le-moi).
On a pris le taux variable. Le calcul est relativement simple, même dans le pire scénario (+3% après 5 ans), si je rembourse par anticipation ce que nous avons gagné pendant les 5 premières années, mon remboursement est à peine plus élevé que si j'avais pris directement le taux fixe.

[Olaf Le Bou]

OVS : onvasortir.com, le principal site communautaire d'organisation de sorties et d'évènements entre particuliers.

>Surtout ne pas regarder les baraques hors budget, c'est un piège.

Pourquoi ? On peut pas rêver un peu ? Non, sérieusement, la réponse m'interesse.

il ne faut pas les visiter pour rêver, mais plutôt pour se faire une opinion plus précise du marché...

le piège, c'est de se laisser tenter par un bien au-dessus de ses moyens.


et je rejoins igalma sur le taux d'endettement : ne surtout pas charger la mule inconsidérément. Perso, je n'ai jamais dépassé 20%, et suis actuellement à 15%, ce qui est un bon équilibre si l'on ne veut pas passer son temps à scruter son compte et se priver de tout.


pour moi aussi, quand j'ai trouvé la bonne, c'était coup de coeur immédiat, et plus rien d'autre ne pouvait me convenir.
(et vu la ruine que c'était, fallait être visionnaire pour envisager en faire quelque chose de décent )


les travaux : j'ai acheté une ruine, en 98, et ai fait réaliser plusieurs tranches de travaux par des entreprises depuis lors. Je peux témoigner que les devis ont suivi l'évolution de la bulle immobilière, voire plus avec la vraie-fausse bonne idée des baisses de TVA, et que ce qui était rentable à l'époque (transformer un taudis en habitation, donc) est désormais inabordable pour qui ne peut réaliser les travaux soit-même.

gaffe à l'état de ce que l'on achète, la facture des travaux sera toujours supérieure à ce que l'on escompte. Ne pas hésiter à demander l'avis d'un expert avant de faire une proposition : J'ai plusieurs fois au cours de mes périodes de recherche de maison fait réaliser des devis complets par des entrepreneurs pour estimer le budget réel du projet immobilier.

d'un autre côté, mieux vaut rénover une ruine complète qu'une maison plus ou moins habitable rénovée maladroitement par l'ancien proprio qui voudra malgré tout valoriser son investissement.


les points positifs à rechercher :
une bonne isolation, c'est là aussi des travaux coûteux et parfois compliqué.
chauffage : privilégier la multiplication des moyens de chauffage, pour anticiper les probables augmentations futures. J'ai le gaz, plus un insert à bois, plus un poele à pellets, pour ne pas être dépendant d'un seul système.
orientation : regarder la disposition des pièces, vérifier que leur usage et en phase avec leur ensoleillement... plus les ouvertures sur le jardin, et la communication entre les pièces en général.
situation : voir l'environnement, à différentes heures, vérifier l'accessibilité des écoles, commerces, services, etc...

[eBry]

Sans compter le bouche à bouche,

Là, ça passe ou ça casse...

[fabienb]

Merci math78 et Olaf.

>OVS : onvasortir.com, le principal site communautaire d'organisation de sorties et d'évènements entre particuliers.

ça doit dépendre des régions, mais sur Toulouse Nord (notre lieu d'attérissage), les annonces de ce site n'ont pas l'air super fréquentées.

>et je rejoins igalma sur le taux d'endettement : ne surtout pas charger la mule inconsidérément. Perso, je n'ai jamais dépassé 20%, et suis actuellement à 15%, ce qui est un bon équilibre si l'on ne veut pas passer son temps à scruter son compte et se priver de tout.

Oui, c'est vrai (le problème, c'est qu'on ne vit qu'une fois ). On table sur un endettement à 25 %, si les salaires progressent un peu sur 10 ans, ça devrait passer.

>chauffage : privilégier la multiplication des moyens de chauffage, pour anticiper les probables augmentations futures. J'ai le gaz, plus un insert à bois, plus un poele à pellets, pour ne pas être dépendant d'un seul système.

D'accord avec toi. J'aimerais installer une belle chaudière à granulés, depuis que j'ai lu un article sur Que choisir

>orientation : regarder la disposition des pièces, vérifier que leur usage et en phase avec leur ensoleillement... plus les ouvertures sur le jardin, et la communication entre les pièces en général.
situation : voir l'environnement, à différentes heures, vérifier l'accessibilité des écoles, commerces, services, etc...

Quand je cois à tout ce à quoi il faut penser, je me dis que ça va être très compliqué

[Croaa]

>Et sur les prêts : choisir l'option remboursement anticipé sans frais.

Est ce vraiment intéressant quand on a des taux aussi bas, de rembourser par anticipation ?
Est ce que cette option (tentante, il est vrai) augmente le taux du prêt, ou bien, il faut simplement la demander à son banquier au moment de la signature du contrat ?

En vitesse là dessus, ça dépend du taux et du type de taux.
C'est clair, en fixe à 2.4% sur 10 ans ça n'a pas des masses d'importances.

Par contre par exemple sur un prêt variable ça peut devenir important.

Pour illustrer mes propos, lors de l'achat de notre bien on avait en meilleur taux 4.10% en fixe (25 ans) et 2.65% en 5/3/3 avec un CAP de 3 (si certains de ces propos ne sont pas clairs, dis-le-moi).
On a pris le taux variable. Le calcul est relativement simple, même dans le pire scénario (+3% après 5 ans), si je rembourse par anticipation ce que nous avons gagné pendant les 5 premières années, mon remboursement est à peine plus élevé que si j'avais pris directement le taux fixe.

Pour les frais de remboursement anticipé, il faut également penser à la revente du bien quelle qu'en soit la raison (déménagement professionnel, souhait de changer de logement, etc).
Sauf à être sûr de ne pas revendre le bien avant remboursement total. Mais là, qui peut être sûr de cela ?

Par contre, même sans cette option, si le nouveau prêt est pris dans le même établissement bancaire pour un nouvel achat, il est possible de négocier une remise sur ces frais, en totalité ou partiellement. Mais bon, là encore il faut être sûr de ne pas changer d'établissement bancaire.

[fabienb]

>Et sur les prêts : choisir l'option remboursement anticipé sans frais.

Est ce vraiment intéressant quand on a des taux aussi bas, de rembourser par anticipation ?
Est ce que cette option (tentante, il est vrai) augmente le taux du prêt, ou bien, il faut simplement la demander à son banquier au moment de la signature du contrat ?

En vitesse là dessus, ça dépend du taux et du type de taux.
C'est clair, en fixe à 2.4% sur 10 ans ça n'a pas des masses d'importances.

Par contre par exemple sur un prêt variable ça peut devenir important.

Pour illustrer mes propos, lors de l'achat de notre bien on avait en meilleur taux 4.10% en fixe (25 ans) et 2.65% en 5/3/3 avec un CAP de 3 (si certains de ces propos ne sont pas clairs, dis-le-moi).
On a pris le taux variable. Le calcul est relativement simple, même dans le pire scénario (+3% après 5 ans), si je rembourse par anticipation ce que nous avons gagné pendant les 5 premières années, mon remboursement est à peine plus élevé que si j'avais pris directement le taux fixe.

Pour les frais de remboursement anticipé, il faut également penser à la revente du bien quelle qu'en soit la raison (déménagement professionnel, souhait de changer de logement, etc).
Sauf à être sûr de ne pas revendre le bien avant remboursement total. Mais là, qui peut être sûr de cela ?

Par contre, même sans cette option, si le nouveau prêt est pris dans le même établissement bancaire pour un nouvel achat, il est possible de négocier une remise sur ces frais, en totalité ou partiellement. Mais bon, là encore il faut être sûr de ne pas changer d'établissement bancaire.

Ah oui, bien vu. J'avais pas pensé à ça.

[math78]

>Et sur les prêts : choisir l'option remboursement anticipé sans frais.

Est ce vraiment intéressant quand on a des taux aussi bas, de rembourser par anticipation ?
Est ce que cette option (tentante, il est vrai) augmente le taux du prêt, ou bien, il faut simplement la demander à son banquier au moment de la signature du contrat ?

En vitesse là dessus, ça dépend du taux et du type de taux.
C'est clair, en fixe à 2.4% sur 10 ans ça n'a pas des masses d'importances.

Par contre par exemple sur un prêt variable ça peut devenir important.

Pour illustrer mes propos, lors de l'achat de notre bien on avait en meilleur taux 4.10% en fixe (25 ans) et 2.65% en 5/3/3 avec un CAP de 3 (si certains de ces propos ne sont pas clairs, dis-le-moi).
On a pris le taux variable. Le calcul est relativement simple, même dans le pire scénario (+3% après 5 ans), si je rembourse par anticipation ce que nous avons gagné pendant les 5 premières années, mon remboursement est à peine plus élevé que si j'avais pris directement le taux fixe.

Pour les frais de remboursement anticipé, il faut également penser à la revente du bien quelle qu'en soit la raison (déménagement professionnel, souhait de changer de logement, etc).
Sauf à être sûr de ne pas revendre le bien avant remboursement total. Mais là, qui peut être sûr de cela ?

Par contre, même sans cette option, si le nouveau prêt est pris dans le même établissement bancaire pour un nouvel achat, il est possible de négocier une remise sur ces frais, en totalité ou partiellement. Mais bon, là encore il faut être sûr de ne pas changer d'établissement bancaire.

Ben je ne sais pas comment cela se passe en France, mais en BE en général les frais s'élèvent à 3 mois d'intérêts.
Supposons qu'il revente après 5 ans, ça ferait 3/12 x 2.40% sur le capital restant. Ce qui ne sera pas un gros montant.
Après, si la banque "offre" cette clause, je la prendrais, mais je n'en ferais en aucun cas une priorité dans cette configuration d'emprunt.

[johnkalak]

C'est si facile que ça à obtenir la gratuité du remboursement anticipé ?
(j'ai déjà fait 2 crédit immobiliers mais je ne jamais eu à m'en inquiéter. Bossant dans une banque ces frais sont gratuits d'office)

[fabienb]

Bon

On a repéré une maison qui nous plait. Visite prévue la semaine prochaine.

Problème, le prix affiché est 10 % au dessus de notre budget et elle n'a été mise que récemment en vente.

Vous avez des conseils pour la visite ?

[toine74]

pour la visite, à plusieurs c'est mieux (parents, amis) et, si tu veux avoir des arguments pour négocier le prix, ne pas hésiter à être tâtillon et tout vérifier (âge de la chaudière, les combles, les fondations, etc.).

je ne connais l'usage en Auvergne, mais il est de bon ton d'éviter de faire une offre trop faible (surtout s'il n'y a pas d'arguments (cf. visite)), surtout si la maison est nouvellement en vente. Le vendeur peut avoir le reflex de se dire, je préfère attendre une meilleure offre (l'inverse peut aussi être possible : genre le gars est pressé de vendre). En gros, ne pas demander plus que 5-10% en dessous du prix de départ. Si tu bosses avec un agent immobilier, ne pas hésiter de lui demander les prix des ventes récentes dans la région (normalement, ça fait parti de son boulot de vous conseiller dans la négociation).

Garder les pieds sur terre, si le prix est trop haut pour votre budget, ne pas hésiter à lâcher. Ça peut briser le coeur, mais il faut savoir rester sage. Acheter une maison entraîne des tas de frais inattendus et, si on est ric-rac, ça peut-être la recette pour une catastrophe financière personnelle. Des maisons, il y en a plein en vente, des fois c'est mieux d'être patient .

Bonne chance pour ton futur achat !!!

[abrahamT]

C'est bien dit Toine74 !

Il vaut mieux passer a coté d'une bonne affaire, que d'en faire une mauvaise ...
( je ressors bêtement une petite phrase qui m'avait marqué ... )

[fabienb]

Merci toine74 pour tes conseils.

je ne connais l'usage en Auvergne, mais il est de bon ton d'éviter de faire une offre trop faible (surtout s'il n'y a pas d'arguments (cf. visite)), surtout si la maison est nouvellement en vente. Le vendeur peut avoir le reflex de se dire, je préfère attendre une meilleure offre (l'inverse peut aussi être possible : genre le gars est pressé de vendre). En gros, ne pas demander plus que 5-10% en dessous du prix de départ. Si tu bosses avec un agent immobilier, ne pas hésiter de lui demander les prix des ventes récentes dans la région (normalement, ça fait parti de son boulot de vous conseiller dans la négociation).

La maison nous semble au dessus des prix du marché (de 10, 15%), mais, on n'est pas en position favorable pour que les propriétaires le comprennent, vu que la mise en vente est récente (2 mois)

>Pour la visite, à plusieurs c'est mieux (parents, amis) et, si tu veux avoir des arguments pour négocier le prix, ne pas hésiter à être tâtillon et tout vérifier (âge de la chaudière, les combles, les fondations, etc.).


Ah, oui. Bon, pour la première visite, on ira à deux, mais, si on doit faire une offre, du coup, on reviendra avec la famille (les membres bricoleurs ).

>Garder les pieds sur terre, si le prix est trop haut pour votre budget, ne pas hésiter à lâcher.

Bon, ben, je vous dirai

Sinon, pendant la visite, vous conseillez quoi comme attitude ? "poker face" ?

[Croaa]

Une attitude normale. Faire le mec chieur pour faire baisser le prix risqu'e d'avoir l'effet contraire lorsque tu proposera (éventuellement) une offre qui pourra donc être rejetée. faire le mec gentil en disant que tout est bien, cela ne fait pas non plus très crédible et soit les vendeurs vont se dire que tu n'es pas intéressé soit au contraire que tu es super intéressé et donc le risque au moment de l'offre un peu basse est de se la voir refusée car les vendeurs peuvent penser qu'ayant eu le coup de coeur tu vas refaire une offre plus élevée.
En gros, ne pas hésiter à poser des questions sur les travaux réalisés, le voisinage, le montant des factures élec et gaz + impôts locaux et fronciers mais tout en restant naturel. bien entendu, ne pas se montrer trop enthousiaste. Là, c'est perdu d'avance pour toute négo . Et si tu dois faire une deuxième visite, ne la fait pas trop tôt (il y a un risuqe de se voir piquer l'affaire sous le nez) car là aussi, le côté empressement peut jouer en ta défaveur.
AU niveau des offres, il faut que cela reste raisonnabe. Si le bien est au-dessus du marché, il y a peut être une raison. Si ce n'est pas le cas, c'est assez simple du coup de faire une offre conforme au marhcé.
Faire une offre trop basse ne peut que braquer le vendeur et du coup ensuite, si tu souhaite refaire une offre cela pourrait être délicat.
2 mois, ce n'est pas ce que l'on appel une annonce récente tout de même. Si les propriétaires vendent pour racheter derrière, ils doivent être imaptient de vendre. Du coup, il est intéressant de savoir pourquoi ils vendent et donc connaitre leur degré d'urgence.

[Pouffy]

La maison nous semble au dessus des prix du marché (de 10, 15%), mais, on n'est pas en position favorable pour que les propriétaires le comprennent, vu que la mise en vente est récente (2 mois)

2 mois ??? Une maison au prix ce vend en 3 semaines maximum. Au delà de 3 mois le bien est considéré comme mort. A mon avis tu peux proposer -10% sans problème.

La technique qui marche bien c'est de ne rien dire la première visite et de faire venir des artisans lors de la deuxième visite. Ca montre que 1. tu es intéressé mais que 2. le bien a des défauts et nécessite des travaux.

[Igalma]

C'est ta première visite ou tu en as visité d'autres? Je te recommande d'en visiter pas mal, parce qu'entre l'annonce et le réel, il y a souvent un fossé. Pour le reste, Croa a tout dit. J'ajouterai qu'il faut rester réaliste, tu trouveras dificilement une maison qui remplit tous tes critères positifs, mais si elle possède au moins un de tes critères négatifs (genre bruit), laisse tomber, tu t'y feras jamais. Faut vraiment se sentir bien lors de la visite. dès que tu ressens une gêne ou tout simplement rien : passe à la suivante. Comme on se l'est répété 50 fois avec monsieur, c'est pas une paire de grolles qu'on achète (et une godasse, dès qu'on sent une gene, on achète pas)
T'es où en Auvergne? Si c'est sur l'agglo de Clermont, c'est surcoté et mensonger à cause de la demande, il y a des quartiers où c'est vraiment du délire (Cham, Royat, Ceyrat, Beaumont, Romagnat). Et si tu crois trouver un prix correct, sur l'annonce, tu crois avoir un palace et lors de la visite, tu te retrouves avec tout un toit à refaire et vue sur l'autoroute.
Sur l'agglo, les bons biens dégagent en trois semaines. Au delà, il y a un problème (souvent le prix, des problèmes de cadastre (genre le jardin/la cour que tu crois acheter est en copro voire à un tiers, le bruit). Donc deux mois, tu peux négocier. Et si ça passe pas, pas grave. J'ai des potes, le proprio les a recontactés un an après...

[fabienb]

Première visite, mais je scrute les annonces depuis, piouf.. 1 an.
On quitte l'Auvergne pour s'installer au nord de la région toulousaine (bye bye le froid du puy en velay ), déménagement dans une semaine.
Donc,là, on va vraiment pouvoir commencer les visites pour acheter (On trouvera une petite location pendant l'intermède).

Bref, RDV pour la visite vendredi, j'espère que la maison sera comme dans l'annonce, je vous raconterai.


Edit : merci Croaa et Pouffy pour vos posts.

[Pouffy]

Alors, ça peut valoir le coût de rester encore un peu locataire. Si tu étais propriétaire et que suite à la vente tu deviens locataire pendant au moins deux ans, tu redeviens un primo accédant et donc à de nouveau droit aux aides... sauf qu'il n'y a plus trop d'aide de mémoire.

[fabienb]

Alors, ça peut valoir le coût de rester encore un peu locataire. Si tu étais propriétaire et que suite à la vente tu deviens locataire pendant au moins deux ans, tu redeviens un primo accédant et donc à de nouveau droit aux aides... sauf qu'il n'y a plus trop d'aide de mémoire.

Les taux sont bas en ce moment. Je ne sais pas si ça vaut le coup de tenter d'avoir les PTZ et autres aides avec de tels taux.
L'autre problème, c'est que les années passent, les enfants grandissent, et on aimerait avoir fini de rembourser au moment où ils commenceront leurs études supérieures (si ils en font un jour )

[Croaa]

Première visite, mais je scrute les annonces depuis, piouf.. 1 an.
On quitte l'Auvergne pour s'installer au nord de la région toulousaine (bye bye le froid du puy en velay ), déménagement dans une semaine.
Donc,là, on va vraiment pouvoir commencer les visites pour acheter (On trouvera une petite location pendant l'intermède).

Euh... Tu déménages dans une semaine et tu n'as pas encore trouvé de location ? Ou alors j'ai mal compris.
Mais si c'est le cas, trouver une loc peut être plus difficile qu'acheter, surtout avec des enfants. Bon,je prends le cas de la région parisienne mais pas sûr que cela ne soit pas la même chose dans les grandes agglomérations.